2020年最后一天,北外滩居然挂牌了一幅别墅住宅用地

12月31日17:00,在2020年最后一天的最后一刻,北外滩居然挂牌了别墅用地。

挂牌信息显示,此次出售的别墅住宅用地位于海宁路与河南北路交叉口,位于北外滩板块,与苏河湾板块交界处。

但还是算在北外滩板块,因为这次捆绑了北外滩的标志性商业地块之一,未来也将捆绑开发。

[卫星图像位置]@鬼话宝

该地块(地块HK193-02)的规划指标如下:

土地性质为住宅;土地面积77627.9㎡,其中地上37334.1㎡,地下40313.8㎡;地面建筑总量约4. 10000平方米,容积率仅1.1,建筑限高仅10米(檐口高度),所以未来大概率会成为联排别墅社区。

【土地规划图】@土拍公告

如果叠加在卫星图上,是这样的:

【剧情周边影响因素】

规划地下可建两层,地下建筑面积约8万平方米。

与这栋别墅的土地捆绑在一起,还有一个商业和办公用地(地块HK300-02)。地块的位置更中心。规划中的北外滩中央公园将包括两座超高200米的写字楼。还有300米。

[地盘]@鬼话宝

该地块的规划指标如下:

土地性质为商业办公、餐饮、酒店业;转让用地面积44225.8㎡,其中地上20691.1㎡,地下23534.7㎡;容积率高达10,地上总建筑体积约20.70,000平方米。

[土地规划图]@鬼话宝

建筑限高300米,将催生北外滩第四高(300米)超高层地标和200米超高层建筑。地下可建五层,地下建筑面积约11.40000平方米。

【捆绑商业用地是北外滩地标之一】@鬼话宝

捆绑的两地块总起拍价约为1.11.35亿,以24.8万平方米的总楼面面积计算,总楼面价约为4. 5万/㎡;地下建筑面积约19.40,000㎡,楼面价格约2.50,000/㎡。

北外滩的缩影

北外滩规划的一大特色是“窄路”和“小街区”的规划理念,让该地区保留了原有的历史风貌,形成了充满活力和文化底蕴的生活区。

高耸的核心商务区与连绵不断的低层区并存,使得历史风貌得以保存,历史文脉得以延续。

【低级连续区】@鬼话宝

本次出售的两块捆绑地块中,一处规划容积率10,建筑高度300米;而另一个的规划容积率仅为1.1,建筑高度仅为10米。

两个捆绑地块30倍的高度差,难道不是整个北外滩板块的缩影?

所以,一堆问题来了:

“为什么要在北外滩规划别墅社区?”

“住在北外滩CBD的别墅是什么体验?”

“现在别墅放出来了吗?”

“这个别墅社区会做什么样的产品?”

“这栋新别墅以后能卖多少钱?”

...

接下来,桂宝会一一解答。

住在北外滩200-500米高楼的CBD区域别墅群是一种什么样的体验?

2019年,一幅描绘北外滩未来的新图景缓缓向公众展现。在《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编(征求意见稿)》中,在玉兰广场外新建480米新地标和380米、300米二高楼,周边玉兰广场与新地标打造两大地标建筑群,形成北外滩“四件套”和陆家嘴“四件套”隔江相望。

天际线高度的增加,本质上是政府对这一区域的要求和期望的提高,也就是规划能级的提高。

北外滩的开发建设对上海的城市中心具有结构合理的意义。此前上海城市中心结构不完整,黄浦江两岸发展不平衡,北外滩开发“补”了缺角,形成“金三角”。

别墅地块在摩天大楼群的“脚下”,南面是中信广场228米超高层写字楼。

【别墅地块与北外滩摩天大楼的关系】@鬼话宝

由于“限购别墅秩序”和高效利用土地的规划理念,上海不再处于市中心。外环新别墅很少,更不用说北外滩这样的核心区域了。

这种住在市中心豪华别墅的经历,让我想起了伦敦市中心圣约翰伍德的高档别墅。它非常靠近市中心和摄政公园。2020年上市价格将高达6.7亿元。.

在纽约市中心的曼哈顿,还有哈德逊河上的豪华别墅区和哈德逊广场。

【哈德逊广场】

拥有此类市中心别墅的奢华之处在于,您可以享受繁华都市,远离繁华都市带来的喧嚣,享受宁静悠闲的品质生活。

由于市中心的土地价值极高且稀缺,规划往往赋予他们较高的开发强度,以充分有效地利用土地的价值。

因此,上海市中心的别墅极其稀缺和珍贵,而且大多是旧时代遗留下来的历史建筑。

那么问题来了:

“为什么要在这样的核心区域规划别墅区?”

“会不会是别墅政策放开了?”

首先,这肯定不是放开别墅限制政策。

它立足于保护历史街区和城市更新路径。

没错,又是“城市更新”的话题。

在上海发展的这个历史阶段,城市更新是一个无法回避的重要问题,更新路径因对象而异。比如,此次出售的地块被认定为“历史街区”,不同于一般的弄道处理方式。

棚户区征地拆迁,再卖给开发商新建高层商品房或写字楼销售,这种方式很可能不会让政府和开发商赔钱。

【鲁香园一期】

但是,如果新建筑的高度限制只有 10 米呢?

搬迁成本高上海黄浦江别墅,地价高,但开发量少得可怜,卖得太贵;这种城市更新难度很大,对开发商来说是“骨”而不是“肉”。

但是,它对于上海历史文脉的保存和延续以及城市的可持续发展具有重要意义。

说白了,这是经济发展与历史脉络的权衡,是建设天际线与尊重城市风貌的选择。

显然,北外滩选择了后者。

特别协议

对于历史街区的更新,有一些特殊的约定:

1. 保持车道的纹理;

“‘总巷-支巷’的内巷空间肌理要延续,总巷和支巷的数量和位置可以适当调整,可以适当放宽……”

2. 沿街保持立面;

“延续武进路东段、江西北路、河南北路中段交界的历史风貌,保留海宁路东段建筑立面……”

3. 保持邻里风格。

“需要全面保护肌理、格局、规模的区域,范围内开展各类建设活动,要着力对区域原有历史风貌的整体保护和传承,保留原有的巷道格局和空间尺度,继续推进“一带一路”建设。建筑原有体量与空间布局的关系……”

【现街区风貌(海宁路)】

条件宽松

但相应的,放松的条件也很多。

对于历史街区的城市更新,规划不仅可以在开发强度(容积率)和建筑高度限制方面做出让步;在土地出让条件方面,这次也有不少优惠:

1. 不需要建出租屋和经济适用房上海黄浦江别墅,但一般需要新建住宅用地;

2. 中小型公寓建筑面积标准和装配式建筑比例没有限制,一般新建住宅用地比例有限制;

3. 可采用定制装饰,但一般要求100%装饰;

4.绿化率只有5%,而新建住宅用地绿化率一般要求在30%左右;

(原因很简单,上海传统小巷的“主巷+支巷”肌理,就是小区没有集中绿地。)

5. 没必要退,但一般要退到道路和绿地;

(“为延长道路历史空间规模,武进路、江西北路、海宁路沿线地上建筑可零凹,公共绿地可零回归。”)

6. 一切都得到专家委员会的支持。

(“因保护历史风貌,建筑间距、特许权、面积宽度、密度等不符合有关规定的,可由历史风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会审查批准。 ”)

这是北外滩的第一个,但不会是最后一个。

通过城市更新,保护城市景观,延续城市文脉的路径,市中心的别墅社区将陆续出现,比如昨天上海城投刚刚以176亿元拿下的陆香园二期地块.

海派别墅

土地出让条件中还有这样的条款:

“地块内其他历史建筑目前建筑面积约为0.67万平方米,可通过规划保留或拆除重建更新;其他历史建筑(拆除和新建3. 4300万平方米)可拆新方法将更新……”

对应下图,嫩粉色建筑可以采用“规划保存或拆除重建”的方式进行更新,剩余的灰色建筑可以直接拆除新建。

【不同的更新方式】@土拍公告

也就是说,这个地块上的所有建筑都可以拆除,但整体风格、质地和体积必须保持不变。有些建筑需要原样重建,这就是“海派别墅区”。

这种更新方式让古思宝马想到了同样位于上海市中心、徐汇区恒福历史文化特色保护区的“建业里”。

【改造后的建业里】

建业里是改造前上海最大的石库门巷建筑群。始建于1930年,是上海市优秀的历史建筑。其清水红砖、马头风火墙、半圆拱券门,具有鲜明的建筑特色。

【改造前的建业里】

后来开发商把它拆了又重建,却没有按照计划要求重建,引起了巨大的争议。尽管如此,它确实从雨水中的房子里渗出,这座污水四溢的历史建筑,变成了价值数亿美元的51间超豪华套房和豪宅。

无论如何,改造后的建业至少让我们看到了传​​统小巷也可以有现代舒适的一面,小巷也有成为豪宅的可能。

【简业丽(变身后)】@鬼话宝

北外滩的历史保护水平低于建邺。规划允许大部分建筑物被拆除和重建。因此,设计限制相对较小。未来,它的呈现效果可能会更加现代、现代。自由值得期待。

它的价值是什么?

那么,接下来大家最关心的问题就是:

这个区域的别墅社区要卖多少钱?

首先,参考近期北外滩板块的土地拍卖价格和周边11万-12万/平方米的新房价格,未来新北外滩的价格可能会达到13万-14万/平方米。

类似地段的别墅单价一般是高层社区的6倍左右,所以单价可能会达到20万+/㎡。

另外,一个有趣的参考点是:在这个别墅用地以南600多米处,是苏州河畔的华侨城苏河湾别墅。每平方米单价已达到30万左右,单套总价约​​100-2亿。.

【与苏河湾在华侨城的位置关系】@鬼话宝

因此,预计该地块未来单价至少在20万+,单套价值有望突破5亿。

全面的:

现在可以在上海最中心的北外滩和苏河湾交界处购买新别墅,对于想要在市中心购买别墅的高端客户来说,这已经是一个超级福音。

关键词:上海黄浦江别墅